La garantía
por evicción (evicción significa vencido) es un efecto propio de
los contratos onerosos. Se da cuando adquirimos un bien a título
oneroso, donde quien nos trasmite, vende o cede el bien debe garantizar
que no suframos ninguna especie de turbación en nuestro derecho sobre
la propiedad, goce o posesión de lo adquirido. Esto quiere decir que
debemos estar cubierto de que nadie nos efectuará reclamos judiciales
por un mejor derecho sobre este bien y de ocurrir el enajenante deberá
pagar los correspondientes daños y perjuicios (Art. 2091).
Requisitos
para que opere la garantía de evicción:
Que
se trate de una turbación de derecho: Esta debe estar fundada
en una causa jurídica, es decir en una demanda o excepción
judicial. Esta garantía no opera sobre turbaciones de hecho que
pueda sufrir el comprador como rotura de vidrios o intrusos en la
propiedad adquirida, ya que en este caso debo ejercer mi derecho de
defensa de forma personal.
Que
la turbación tenga una causa anterior o contemporánea a la
adquisición: si la causa es posterior no funciona la garantía
de evicción. Ej. si compro un terreno que luego es expropiado de
manera total o parcial por el fisco no tengo opción de reclamo por
evicción al enajenante.
Alcance
de la garantía de evicción:
La
acción por evicción la ejerce el adquirente, herederos o
sucesores universales y los a título particular si es onerosa, contra
el enajenante. Esta garantía de evicción funciona de plenoderecho, es decir que no requierepacto expreso, en
todos los contratos traslativos a título oneroso.
El
adquirente tiene garantía por evicción, ante la adquisición a titulo
oneroso de un bien, oponible a terceros y al mismo enajenante que debe
abstenerse (no hacer) de actos que turben el derecho del adquirente
sobre el bien trasmitido.
Efectos
de la garantía de evicción: Fundamentalmente son los efectos
principales.
Defensa
en juicio: debe darse por parte del enajenante hacia el
adquirente. Ante un reclamo judicial sobre la cosa adquirida el
adquirente debe citar al juicio al enajenante que se encuentra
obligado a defender la legitimidad del título y de la transmisión
de la cosa (Art. 2108). La citación al enajenante se puede realizar
por el adquirente o bien por el tercero que efectúa el reclamo. La
falta de citación al enajenante hace caer su responsabilidad. Si el
enajenante no concurre el adquirente debe continuar el juicio
defendiendo sus derechos ya que por omisiones o negligencia de su
parte puede perder el pleito y no podrá reclamar nada posteriormente.
Indemnización
de los perjuicios: si el tercero logra vencer en juicio, el
enajenante debe indemnizar al adquirente por daños y perjuicios.
Esto es daño emergente, lucro cesante, costas, gastos y mejoras realizadas.
Cese
de la responsabilidad por evicción:
El
enajenante de un bien a título oneroso no responde por evicción en las
siguientes circunstancias:
Conocimiento
previo de la evicción: si el adquirente conoce la situación,
salvo que la responsabilidad hubiese sido expresamente convenida
(Art. 2106).
Falta
de citación al enajenante: si no hay citación o fue hecha
fuera de término no responde el enajenante. Salvo que se pruebe la
inutilidad de la citación (Art. 2110-2111).
Allanamiento
a la demanda: si el adquirente se allana al tercero
demandante salvo prueba contraria acerca de que no hay nada oponible
(Art. 2111).
Omisión
de defensas: si el adquirente no responde la demanda o no formula
apelación salvo prueba que demuestre su inutilidad.
Sometimiento
a árbitros: si el adquirente somete la cuestión a arbitraje sin consentimiento
del enajenante y se formulare un laudo en su contra (Art. 2113)..
Modificaciones
de común acuerdo:
Las
modificaciones de pueden realizar por pacto entre las partes
contratantes en mas o en menos de la responsabilidad por evicción.
Incluso se puede excluir totalmente la responsabilidad del enajenante
(Art. 2098). Pero si se pacta la exclusión de responsabilidad por
evicción se debe tener presente:
si
existe mala fe del enajenante, ocultando el mejor derecho de
un tercero al adquirente, la cláusula es nula (Art. 2099).
la
exclusión en principio sólo exime de pagar daños y perjuicios
pero no de la devolución del precio (enriquecimiento ilícito por
falta de contraprestación) (Art. 2100). Salvo que:
se
pacte expresamente la no devolución del precio.
la
transmisión haya sido a riesgo del adquirente (contrato
aleatorio) (Art.2101).
