Derecho Civil III - Contratos

 

Garantía de Evicción

La garantía por evicción (evicción significa vencido) es un efecto propio de los contratos onerosos. Se da cuando adquirimos un bien a título oneroso, donde quien nos trasmite, vende o cede el bien debe garantizar que no suframos ninguna especie de turbación en nuestro derecho sobre la propiedad, goce o posesión de lo adquirido. Esto quiere decir que debemos estar cubierto de que nadie nos efectuará reclamos judiciales por un mejor derecho sobre este bien y de ocurrir el enajenante deberá pagar los correspondientes daños y perjuicios (Art. 2091).

Requisitos para que opere la garantía de evicción:

  • Que se trate de una turbación de derecho: Esta debe estar fundada en una causa jurídica, es decir en una demanda o excepción judicial. Esta garantía no opera sobre turbaciones de hecho que pueda sufrir el comprador como rotura de vidrios o intrusos en la propiedad adquirida, ya que en este caso debo ejercer mi derecho de defensa de forma personal.

  • Que la turbación tenga una causa anterior o contemporánea a la adquisición: si la causa es posterior no funciona la garantía de evicción. Ej. si compro un terreno que luego es expropiado de manera total o parcial por el fisco no tengo opción de reclamo por evicción al enajenante. 

Alcance de la garantía de evicción:

La acción por evicción la ejerce el adquirente, herederos o sucesores universales y los a título particular si es onerosa, contra el enajenante. Esta garantía de evicción funciona de pleno derecho, es decir que no requiere pacto expreso, en todos los contratos traslativos a título oneroso

El adquirente tiene garantía por evicción, ante la adquisición a titulo oneroso de un bien, oponible a terceros y al mismo enajenante que debe abstenerse (no hacer) de actos que turben el derecho del adquirente sobre el bien trasmitido.

Efectos de la garantía de evicción: Fundamentalmente son los efectos principales.

  • Defensa en juicio: debe darse por parte del enajenante hacia el adquirente. Ante un reclamo judicial sobre la cosa adquirida el adquirente debe citar al juicio al enajenante que se encuentra obligado a defender la legitimidad del título y de la transmisión de la cosa (Art. 2108). La citación al enajenante se puede realizar por el adquirente o bien por el tercero que efectúa el reclamo. La falta de citación al enajenante hace caer su responsabilidad. Si el enajenante no concurre  el adquirente debe continuar el juicio defendiendo sus derechos ya que por omisiones o negligencia de su parte puede perder el pleito y no podrá reclamar nada posteriormente.

  • Indemnización de los perjuicios: si el tercero logra vencer en juicio, el enajenante debe indemnizar al adquirente por daños y perjuicios. Esto es daño emergente, lucro cesante, costas, gastos y mejoras realizadas.

Cese de la responsabilidad por evicción:

El enajenante de un bien a título oneroso no responde por evicción en las siguientes circunstancias:

  • Conocimiento previo de la evicción: si el adquirente conoce la situación, salvo que la responsabilidad hubiese sido expresamente convenida (Art. 2106).

  • Falta de citación al enajenante: si no hay citación o fue hecha fuera de término no responde el enajenante. Salvo que se pruebe la inutilidad de la citación (Art. 2110-2111).

  • Allanamiento a la demanda:  si el adquirente se allana al tercero demandante salvo prueba contraria acerca de que no hay nada oponible (Art. 2111).

  • Omisión de defensas: si el adquirente no responde la demanda o no formula apelación salvo prueba que demuestre su inutilidad.

  • Sometimiento a árbitros: si el adquirente somete la cuestión a arbitraje sin consentimiento del enajenante y se formulare un laudo en su contra (Art. 2113)..

Modificaciones de común acuerdo: 

Las modificaciones de pueden realizar por pacto entre las partes contratantes en mas o en menos de la responsabilidad por evicción. Incluso se puede excluir totalmente la responsabilidad del enajenante (Art. 2098). Pero si se pacta la exclusión de responsabilidad por evicción se debe tener presente:

  • si existe mala fe del enajenante, ocultando el mejor derecho de un tercero al adquirente, la cláusula es nula (Art. 2099).

  • la exclusión en principio sólo exime de pagar daños y perjuicios pero no de la devolución del precio (enriquecimiento ilícito por falta de contraprestación) (Art. 2100). Salvo que:

    • se pacte expresamente la no devolución del precio.

    • la transmisión haya sido a riesgo del adquirente (contrato aleatorio) (Art.2101).

 

 


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Oscar Londero